各乡（镇）人民政府、各相关部门：
为有效解决不动产登记中存在的历史遗留问题，区政府根据遗留问题形成的原因结合我区实际，依据相关法律法规和政策精神，研究制定了《365体育备用网站_365 体育投注_365bet足球直播区关于解决国有建设用地上不动产登记历史遗留问题的实施方案》，已经2021年第八次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真组织实施。
大同市365体育备用网站_365 体育投注_365bet足球直播区人民政府办公室
2021年8月11日
（此件公开发布）
365体育备用网站_365 体育投注_365bet足球直播区关于解决国有建设用地上不动产登记历史遗留问题的实施方案
国有建设用地上不动产登记历史遗留问题，是事关广大群众切身利益的社会热点难点问题。为持续推动“不忘初心、牢记使命”主题教育成果落到实处，进一步为民服务解难题，根据省政府办公厅《关于加快解决国有建设用地上房屋交易和不动产登记历史遗留问题的意见》（晋政办发[2020]3号）、省自然资源厅《解决国有建设用地上不动产登记历史遗留问题的若干意见》（试行）的通知（晋自然资发[2020]4号）、市政府办公室《关于解决国有建设用地上不动产登记历史遗留问题的实施方案》的通知（同政办发[2021]20号），结合我区实际，以及综合考虑历史遗留问题形成的原因，制定本方案。
一、总体要求
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持民生优先、政府主导、部门联动、分类处置、廉洁高效的原则，采取购房人办理房屋交易和不动产登记手续与建设单位完善手续、补缴税费相分离的办法，利用3年左右的时间，基本解决全区国有建设用地上不动产登记历史遗留问题。2021年7月全面启动此项工作；2021年全面推进；2022年力争大部分遗留问题得到解决；2023年进行收尾，不动产登记历史遗留问题基本得到解决。
二、处置原则和方式
（一）坚持统一领导，部门间协作配合。
由不动产登记历史遗留问题领导组（以下简称领导组）统一领导，各相关部门要成立相应的工作机构，协同配合、各司其职、形成合力，推动不动产登记历史遗留问题稳妥有效解决。
对建设过程中手续不全、欠缴土地出让金和税费等问题，住房和城乡建设、自然资源、税务、财政、市场监管等相关部门要分别负责各自职责范围内遗留问题的处理，追缴相关税费、完善相关手续。
（二）坚持首登原则，落实房地一体。
处理不动产历史遗留问题要守住底线，对列入范围的项目全部实行首次登记，未办理首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。要在坚持方便快捷、易于操作的同时，以法律法规为政策底线，严控范围，杜绝“搭车”办理，严禁通过不动产登记将小产权房合法化。在处理标准上，既要尊重历史背景，又要兼顾现实情况。
（三）尊重历史，特事特办。
按照“老房老办法”的思路处置历史遗留问题。对需建设单位补缴的土地出让金和税费，一般按照项目建设时的标准进行补缴，涉及行政处罚的，可按照当时标准依法从轻处罚；相关税费补缴完成、处罚到位后，及时补办手续。对纳入联合惩戒“黑名单”的严重失信企业及其法人、实际控制人和出资人，在相关问题处理到位前，不能从“黑名单”中移除。
（四）坚持民生优先，同步办理。
对于纳入不动产登记历史遗留问题范围的项目，在启动不动产登记的同时，同步依法追究建设单位违法违规问题；同步依法完善项目行政审批和其他专项验收手续；同步追缴土地出让价款及税费。在规定时限内积极主动配合补充完善手续、缴纳相关税费、办理不动产登记的，可从轻或免于相关处罚；逾期不配合办理或在办理期间从中阻挠的，同时启动追责问责程序。
三、适用范围
本次解决范围为：2016年12月31日前投入使用，未办理房屋交易和不动产登记手续的国有建设用地上各类住房和办公、经营、生产性用房。其他类似的不动产登记遗留问题参照此方案执行。由政府公告列入征收或拆迁范围的，存在重大安全隐患的建筑等，不属于本次处理的范围。
四、组织机构
为确保实施方案有力有序有效地贯彻落实，成立“解决国有建设用地上不动产登记历史遗留问题领导组”具体组成人员如下：
组 长：郭普跃 区人民政府区长
副组长：徐 军 区委常委、副区长
成 员：宋 昌 区自然资源局局长
赵 府 区发展和改革局局长
张建中 区住房和城乡建设局局长
宋悦民 区信访局局长
贾永平 区行政审批局局长
田 恒 区市场监管局局长
范 淼 区税务局局长
靳泽群 区民政局局长
张日银 区财政局局长
门开应 区司法局局长
孙 成 区住房和城乡建设事务中心主任
师占福 区公安分局副局长
康刚仁 区法院审判委员会专职委员
陈 涛 西坪镇镇长
张 志 倍加造镇镇长
郭照宇 周士庄镇镇长
张海全 党留庄乡乡长
孙一峰 杜庄乡乡长
龚 峰 许堡乡乡长
陈志平 峰峪乡乡长
李洪刚 吉家庄乡乡长
姚 洋 聚乐乡乡长
杨 栋 区社区服务中心主任
各成员单位明确一名分管领导负责此项工作，并确定一名联络员。
领导组下设办公室，设在区自然资源局。
办公室主任：宋昌 区自然资源局局长（兼）
副主任：武润军 区自然资源局党组成员、副局长
办公室设登记组、协调组两个办事机构：登记组组长由区不动产登记中心主任何福春担任，成员为蒋有才、庞兴华；协调组组长由自然资源局办公室主任杜建峰担任，组员为张韩、梁圣娇。
五、职责分工
（一）领导组办公室职责
负责对全区国有建设用地上不动产登记历史遗留问题工作的业务指导、政策研究、统筹协调、督促落实、汇总情况。承担联席会议召集任务。
（二）区发展和改革局职责
配合项目主管部门对列入不动产登记历史遗留问题的项目实施单位进行信用查询，按照领导组的要求落实相关工作。
（三）区自然资源局职责
除承担领导组办公室职责外，对不影响土地利用总体规划和城市总体规划实施的项目，按照现状对项目用地、建筑性质、规划指标等内容出具认定意见，补办相关手续；根据认定结果核定需要补缴的土地出让价款、规划处罚等相关费用，并负责追缴；负责对列入不动产登记历史遗留问题的项目进行审核并完成不动产登记，建立房地一体化的不动产权籍档案。
（四）区住房和城乡建设局（人民防空办公室）职责
出具不存在重大安全隐患或严重质量问题的认定意见；本着审慎合理的原则，验证房产交易的合规性；负责对涉及本部门历史遗留问题项目手续的补办；核定应缴相关费用。
负责对历史遗留项目配套防空设施的核实、违规惩戒，落实区领导组的工作要求，按照领导组做出的决定出具相关认定意见。
（五）区公安局职责
配合处理历史遗留问题综合执法，维护社会稳定，并及时为群众查询户籍信息、办理户籍手续。
（六）区信访局职责
负责提供存在信访问题的符合本实施方案的历史遗留问题项目。
（七）区行政审批局职责
负责对列入不动产登记历史遗留问题的项目，压缩办理时限，按“老房老办法，老房老标准”从快办理审批手续；依据领导组的决定，按照“谁审批谁负责”的原则，协同相关部门对房屋符合规划、质量、消防和安全鉴定进行认定（含对受委托的第三方鉴定机构评估报告结果进行认定）。
（八）区市场监管局职责
负责将相关部门认定的列入不动产登记历史遗留问题项目实施单位，通过国家企业信用信息公示系统（山西）进行公示。
（九）区税务局职责
负责对全区国有土地上的房屋出具评估价格，对购房人已将全部房款付清，但建设单位未及时开具不动产发票或增值税发票的，凭购房收据开具契税税票。如存在欠税情况，依据本方案进行追缴。
（十）区民政局职责
负责对无名称小区开展命名工作；对名称争议小区开展划定工作。
（十一）区财政局职责
负责国有资产涉及不动产历史遗留问题的协调处理。负责不动产登记历史遗留问题项目实施的经费保障。对资金困难无力缴纳相关税费、但有可处置资产的建设单位，组织评审，以资抵债。
（十二）区司法局职责
负责不动产登记历史遗留问题项目实施的法制保障。
（十三）区法院职责
各职能部门依法追缴的欠款未果，对移交的追缴案件及时受理，并进行强制执行。
（十四）各乡镇及社区服务中心
负责对所管辖范围内国有土地上的房屋全面排查，形成全区工作总台账。
六、实施步骤
（一）准备阶段
1、召开全区解决国有建设用地上不动产登记历史遗留问题动员大会，宣布实施方案，成立领导机构和办公室。
2、建立以区人民政府为牵头单位，各居民委员会或街道办事处为排查主体的全面调查摸底小组，完成对本区域国有建设用地上不动产登记历史遗留问题全面摸底排查，上报领导组办公室。
3、领导组办公室梳理列入不动产登记历史遗留问题的项目存在的问题及原因，在摸清底数的基础上，建立内容全面、问题精准的项目台账。按照先易后难，突出重点，加快办理不动产登记。
（二）组织实施
按照领导组的工作安排，办公室分批次向各相关部门下达拟处理项目清单，相关部门根据职责分工启动手续完善、税费追缴、追责问责等工作；不动产登记机构依据相关部门出具的认定意见，同步办理不动产登记。
七、处置办法
（一）摸清底数
1、建立台账
各乡镇、社区要对本区域内国有建设用地上房屋交易和不动产登记历史遗留问题进行调查摸底，掌握项目建设单位、涉及住户、手续办理、税费缴纳等情况，做到全覆盖、零遗漏。
2、统一测绘建档
对纳入解决范围的项目，要进行实地测绘，建立楼盘表，形成完整的数字化档案，并在部门之间共享，不得重复测绘。按照先易后难的原则，对手续、资料齐全的项目先行建立楼盘表，之后再逐步覆盖到全部项目，在2020年8月底前完成全部测绘建档工作。
3、建立项目清单
在摸清底数的基础上，进行分类梳理，按照分类处置原则，分批次确定纳入解决范围的项目清单，实施购房人办理房屋交易和不动产登记手续“销号清零”。
（二）明确主体
1、行政主体
处置工作在领导组的具体领导下，由办公室组织实施，各级各部门按照职责分工，针对不同项目不同问题分别履行行政审批职责，落实领导组工作要求。
2、申请主体
（1）原建设单位存在或有承继单位的，由建设单位或承继单位作为主体申请办理首次登记；首次登记完成后，购房人作为主体，由建设单位配合申请办理转移登记。
（2）原建设单位不存在或没有承继单位的，由区政府或管委会指定街道办事处或社区委员会为申请主体办理首次登记，只登记不发证，然后再由指定申请主体配合购房人办理转移登记。
3、责任主体
（1）建设单位存续的，由项目开发建设单位承担违法违规责任，负责项目整改、手续完善并接受处罚、缴纳相关税费。
（2）建设单位灭失的，承接单位负有项目整改、手续完善并接受处罚、缴纳相关税费责任。
（三）处置程序
1、提出申请。相关申请主体或指定申请主体，持相关基础资料向领导组办公室提出登记申请。
2、分派任务。领导组办公室根据不同历史遗留问题类型，向所有成员单位下达《解决国有建设用地上不动产登记遗留问题项目任务书》（以下简称《项目任务书》），明确审核事项和要求。
3、审核把关。各成员单位依据《项目任务书》要求，于10个工作日内出具办理意见和相关认定意见，加盖单位公章后上报领导组办公室。办公室每半月召开一次工作例会，领导组每月召开一次会议并形成会议纪要，明确相关问题的处置办法。
4、办理登记。不动产登记机构收到领导组办公室发出的《办理决定书》后，在官方网站或报刊发布登记公告，公告15个工作日无异议且无查封、抵押等限制登记情形的，根据各职能部门出具的认定意见为申请人办理相应不动产登记手续，核发不动产权证书。对房屋等不动产权属存在异议的，由购房人通过司法裁决确定物权归属，凭人民法院生效的法律文书及协助执行通知书申请办理相应不动产登记手续。对存在查封、抵押等限制登记情形的，依法处理到位后再行办理。
5、同步处置。各职能部门根据《项目任务书》要求，根据各自职能实施行政处罚。对于在规定期限内积极主动配合的，可依法从轻处罚；对拒不配合、逃避责任的，相关部门实行联合惩戒。
处置过程中，参照工程建设项目审批制度改革中实施承诺制的要求，对建设单位存在的审批手续不全问题，由建设单位出具承诺书，办理相关手续；限期完善手续后，予以发放竣工验收备案证明。对于逾期不履行补办手续的建设单位，市场监督管理局将其列入失信名单并通报成员单位。
对建设单位暂无补缴能力但有可处置资产的，可通过转让或拍卖相应资产的方式补缴；对建设单位既无补缴能力又无可处置资产的，相关问题报区政府批准后可暂时进行挂账处理，但保留追缴权利。
（四）办理政策
1、购房人未缴纳契税、住宅专项维修基金等，按购房合同签订时的房价和标准补缴。
2、需购房人补缴土地出让金的，住宅按照税务部门房屋评估价的1%、非住宅按照房屋评估价的5%，按不同标准执行。认定住宅与非住宅从土地权属来源资料并同时结合现状综合考虑后，确定认定结果。
3、地下房屋已取得房屋所有权证的，但没有办理地下土地使用权出让，原建设单位存在的，按照现行地下空间使用权政策补办用地手续；原建设单位不存在的，由不动产权利人补交土地出让价款。其中：住宅地下一层土地出让价款按照地上住宅税务部门评估价值的3%收取，地下二层出让价款按照地上住宅税务部门评估价值的2%收取，地下三层及以下土地出让价款免收。非住宅地下一层出让价款按照地表同类建筑物税务部门评估价值的15%收取，地下二层出让价款按照地表同类建筑物税务部门评估价值的10%收取，地下三层及以下土地出让价款免收。
八、工作要求
本实施方案实行全程报告制度，各成员单位按时将《项目任务书》涉及的项目进展情况报领导组办公室。
未提及的法律法规和政策，各成员单位依据上级部门关于解决历史遗留问题相关规定执行，从简、从快、依法办理。
本方案自发布之日起，有效期为三年；执行过程中，如有新的法律法规或政策出台，适时以新的法律法规或政策为依据进行修订。
九、实施办法
（一）关于未取得房屋竣工验收、规划验收手续的不动产登记问题
1、对于在2016年12月31日前建成的，能够办理、补办规划验收、竣工验收手续的，应当在办理完善有关手续后予以办理登记。
2、不能取得规划验收的问题
（1）在1990年《城市规划法》实施前建成的房屋，其符合规划的，自然资源部门可以依规出具认定意见，办理不动产登记。
（2）在1990年《城市规划法》实施后至2016年12月31日前建成的房屋，有的符合土地利用总体规划、城乡规划和控制性详细规划；有的虽然不符合规划，但不影响土地利用总体规划和城市总体规划实施，不影响重大公共利益和公共安全；有的符合规划相关技术标准，与周边用地和建筑无纠纷、但不具备办理或补办规划验收手续的，按以下情形办理：
一是因建成时间较早等原因不具备补办条件、但符合规划的，由自然资源部门出具相关认定意见作为登记条件，按实际用途落宗登记。
二是因规划调整造成规划手续缺失或未通过规划核实的，可由自然资源部门进行复核并处理后，按实际用途出具规划意见或认定意见，补办相关手续后办理登记。
三是超出规划用地范围，其超出部分经自然资源部门审定可以保留的，按协议出让补办用地手续，缴纳相关税费后办理登记。
四是超容积率的，经自然资源部门同意，出具规划意见，并补缴土地出让金、缴纳相关税费后办理登记。
（3）能源、交通、水利等重大基础设施单独选址的，在2008年《城乡规划法》实施前立项批复的，农村部分可以不提供符合规划手续，城市部分继续按照有关规定办理。
（4）对不符合规划但不影响土地利用总体规划和城市总体规划实施的，经领导组审定后，在列明问题要求建设单位整改、追究建设单位责任的同时，可以先行办理登记，并将有关情况记载于备注栏。
3、不能提供竣工材料的问题
在2016年12月31日前建成且未办理竣工验收手续的房屋，不能补办竣工验收手续的，可由第三方鉴定机构进行工程质量和房屋安全评估，行政审批局协同相关主管部门审核后出具认定意见，作为办理不动产登记的竣工材料。
（二）关于无法提供土地权属来源的不动产登记问题
4、在1987年《土地管理法》实施前建成的不动产，无权属争议的，经领导组审定并公告（指由申请人委托不动产登记机构在当地主流媒体或政府网站公告30天，所需费用由申请人承担）无异议后，按国有划拨用地办理不动产登记，土地用途以房屋实际用途确定。
5、在1987年《土地管理法》实施前，无土地审批手续的国有建设用地上的房屋，已办理过房屋登记的，土地使用类型登记为划拨，不再补办划拨用地手续，土地用途以房屋实际用途确定。
6、在1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发［1998]23号）实施前（以1998年12月31日为时间节点），由各党政机关、人民团体、国有企业建成的家属楼、宿舍楼等福利性质的住宅，确实难以查清权属来源文件的，经领导组审定并委托不动产登记机构公示30天，期满无异议的，按划拨用地处理，办理不动产登记。
7、无土地来源证明，四至界线清楚、长期以来未发生过变化、与四邻无纠纷的，形成完整小区或独立院落的，以实测界线确定界址；界线不清楚的，以楼基座、房基座确定宗地界址。
8、政府组织的拆迁改造项目，其已办理了立项、施工许可和竣工验收等手续，而缺少用地审批手续的，须报请领导组审定，由政府予以批准并完善用地手续后，再行办理不动产登记。
（三）关于开发建设单位注销、吊销、企事业单位改制、撤销，自然人死亡及房地产开发企业拒不配合的不动产登记问题
9、对于原开发建设单位或开发企业灭失或不具备资格的，由承继单位或上级主管单位或剩余合作方申请办理不动产登记。
10、对于原开发建设单位或开发企业灭失、无承继单位的不动产，由区政府指定街道办事处（乡镇政府）或社区居委会履行不动产首次登记申请义务（只登记不发证），登记机构按申请内容公告无异议后办理不动产登记。
11、对于原开发建设单位或开发企业因改组、改制、合并、兼并等原因，造成现权利主体不清晰或登记申请主体与相关材料不相符的不动产，属国有企业的，应由国有资产管理部门进行权利主体认定，经不动产登记机构公示30天无异议的，由申请人持国有资产管理部门认定书提出不动产登记申请；不属于国有企业或权利主体存在争议、纠纷的，由当地人民法院裁判或仲裁委员会裁决认定，申请人可持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书单方提出不动产登记申请。
12、对于自然人死亡不能申请、办理不动产登记的，应由其合法继承人（其资格应当按照公证继承或非公证继承有关条件认定）凭生效的购房合同、继承公证书、死亡证明等相关材料，按照合案形式直接申请首次登记及转移登记。
13、房地产开发企业、原不动产权利人拒不配合购房者、业主委员会或现不动产权利人办理不动产登记的，可采取司法或调解程序，经人民法院裁判或仲裁委员会裁决后，可由购房者或业主委员会持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书单方提出登记申请。
14、住宅小区业主已办理《房屋所有权证》，但开发建设单位既不缴回原《国有土地使用证》，又不提供原《国有土地使用证》复印件和出具《关于为业主办理不动产登记申请》，致使业主无法办理不动产登记的，经领导组审定并委托不动产登记机构公告30天无异议后（公告事项中需包含将原《国有土地使用证》注销等内容），不动产登记机构据此直接为业主办理不动产登记。
15、对于按照本办法办理登记的不动产，因自然人死亡、无法联系原权利人等原因导致不动产现有权利人不能按照双方共同申请的原则办理不动产登记的，现有权利人可凭生效购房合同、购房款票据（或证明）、完税凭证、承诺书等要件单方申请登记。属于划拨用地上不动产的，还需提供补缴土地出让金凭证，不动产登记机构经核实并公告无异议后，办理不动产登记。
（四）关于房屋、土地信息不一致的不动产登记问题
16、合法宗地上的房屋所有权多次转移、转移链条清晰且相继取得房屋所有权属证书，但没有同步办理土地使用权转移，房屋、土地权利主体不一致，当事人持《房屋所有权证》和《国有土地使用证》共同申请不动产登记的（若房屋所有权人或原土地使用权人已故，由其合法继承人代为申请），不动产登记机构应予以受理，经调查核实，注销原土地使用证，办理房屋、土地权利主体一致的不动产登记。
17、2016年12月31日前，由于分别对房屋、土地用途进行登记，造成房屋、土地用途不一致的，在申请不动产登记时，应当先由原开发单位按照现有房屋性质办理改变土地用途相关手续，补缴相关税费；原单位已经注销的，可由现房屋所有权人补缴相关税费。登记时，土地用途按照房屋实际用途确定，土地使用期限起始日期与原土地权属来源材料保持一致，终止日期以现行不同用途的最高年限为准。
18、不动产统一登记实施后建成的不动产房屋、土地用途不一致的，按程序申请变更土地用途、补缴土地出让金差价后，按新用途办理不动产登记。
19、划拨方式供地的保障性住房用地，部分改变为商业用地的，在补办土地出让手续、补缴土地出让金后，办理不动产登记。
20、对于利用相邻、归属于不同权利主体的宗地联合建设不动产（建成的不动产分属于联合建设的各方），申请不动产登记的，可以在分割、分摊后，分别办理不动产登记。分割、分摊后需对原宗地面积进行调整的，需原宗地权利人同意；涉及国有资产的，应出具其上级主管部门或拥有该资产管理权限的相应部门的书面同意意见。
21、以土地使用权为条件与其他单位或个人合建房屋的不动产，根据批准文件、合建协议或者投资数额确定土地使用权，但1982年《国家建设征用土地条例》公布后合建的，应依法办理土地使用权转让手续后再办理不动产登记。合建方灭失的，可由现申请人补缴土地出让金后办理不动产登记。
（五）关于“有房证无地证”、“有地证无房证”的不动产登记问题
22、“有房证无地证”的不动产
（1）已办理《房屋所有权证》，无合法土地权属来源，于1987年《土地管理法》实施以前建成的不动产，经领导组审定后，按划拨用地处理，办理不动产登记，土地用途以房屋实际用途确定。
（2）已办理《房屋所有权证》，无合法土地权属来源，建成时间在1987年《土地管理法》实施后至2016年12月31日前的，原建设单位或开发企业存续的，由原建设单位或开发企业补办有关用地手续，补缴土地出让金后，办理不动产登记；原单位、企业灭失或拒不配合（需经领导组审定）的，经领导组审定后，可以先行办理登记，并将有关情况记载于备注栏。
23、“有地证无房证”的不动产
已办理了《国有土地使用权证》，未通过房屋竣工验收的不动产，按照本办法第一条（关于未取得房屋竣工验收、规划验收手续的不动产登记问题）有关规定办理。对于老百姓的简单居住房屋，按照“老房老办法，老房老标准”从快办理审批手续，由自然资源部门按实际用途出具规划意见和行政审批局出具房屋工程规划方面的认定意见，办理房地一体的不动产权登记。
（六）关于跨宗、越宗、宗地分割的不动产登记问题
24、跨宗、越宗的宗地为同一权利人的不动产，由自然资源部门认定实施原规划条件不受影响的前提下，根据权利人申请，按房屋实际占地范围重新确定宗地后，直接办理不动产登记；原宗地已登记的，应先办理变更宗地面积的变更登记后，再办理其他相应的不动产登记。
25、跨宗、越宗的宗地分属不同权利人的，在征求其他权利人的同意，并经自然资源部门出具同意调整的意见后，再按房屋实际占地范围重新确定宗地，双方申请不动产变更登记。
26、跨宗、越宗的宗地为道路、绿地、空地等未登记使用权人的国有建设用地的不动产，按房屋实际占地范围重新确定宗地，采取协议出让方式，按照项目建设时的政策规定补缴土地出让金，补办用地手续后，办理不动产登记。
27、已办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，涉及土地分割、合并或调整的，由自然资源部门对涉及宗地按照房屋与宗地对应一致的原则进行分割合并或调整边界，按实际用地范围确定用地界址后，要求原房地产开发企业完善相关手续，依据结果办理不动产登记。原单位、企业灭失或拒不配合（需经领导组审定）的，经领导组审定后，可以先行办理登记，并将有关情况记载于备注栏。
28、未办理《房屋所有权证》，跨宗、越宗（整栋楼基座的除外）的宗地又是未出让的国有建设用地，涉及土地分割、合并或调整的，按房屋实际占地范围落宗落界，办理土地出让手续后，办理不动产登记。整栋楼基座越宗，但长期以来与四邻无纠纷，与周围楼幢形成完整小区的，越宗的宗地又是未出让的国有建设用地，经领导组审定并委托不动产登记机构公示30天，期满无异议的，按领导组意见依法补办土地出让手续，办理不动产登记。
29、分割、合并调整宗地时，不同宗地土地出让年限不一致的不动产，取相应宗地加权平均值设定年限或者以主体建筑所在宗地使用年限确定，调整后宗地的使用权起始日期以最早一宗地的起始日期起算。
30、宗地上建筑物设定不动产登记单元时，对于商业、住宅、办公等混合类型不动产及小区，在办理不动产登记时，应当在办理宗地分摊、分割后，再按照有关政策办理不动产登记。
31、酒店、商业或办公项目已办理规划验收的，在不改变建筑功能仅对内部进行分割使用的情况下，可直接办理分割变更登记手续，但分割不动产应满足国家关于不动产单元设定的要求，禁止以虚拟或划线分割的方式对房屋单元进行分割；分割涉及变更消防、公共安全等情况的，应经住建、行政审批部门批准后再办理交更登记。
（七）关于擅自改变已批准土地用途不动产登记问题
32、擅自改变已批准土地用途、未办理不动产登记的，应当在违法行为处理到位、补缴土地出让金后，办理不动产登记。原单位、企业灭失的，经领导组审定后，可以先行办理登记，并将有关情况记载于备注栏。
33、划拨方式供应的保障住房用地的非住宅部分，可以按照下列情况办理：
（1）属于原配套的非住宅部分的，可以办理首次登记，土地用途以实际设定，土地性质为划拨用地。
（2）属于原配套的非住宅部分的，办理转移登记时，不能保留划拨性质的，应首先补缴土地出让金，并将土地性质变更为出让后，予以办理不动产登记。土地用途以实际用途认定，起止期限从补缴土地出让金之日起算。
（3）擅自将住宅部分改变为非住宅的，应当在违法行为处理到位、补缴土地出让金后，办理登记。原单位、企业灭失的，经领导组审定后，可以由现有权利人补缴土地出让金后，按新用途办理登记。土地用途以实际用途认定，起止期限从补缴土地出让金之日起算。
（八）关于经济适用房、房改房、集资房、安置房和棚改房等不动产登记问题
34、有合法土地权属来源，但售房单位未办理房屋所有权首次登记的经济适用房、房改房、集资房等，可以由售房单位提供经济适用房、房改房、集资房批复或通知、购房花名册等材料，报当地住房保障机构审核并经领导组审定后，由售房单位在当地主流媒体上进行公告，公告30天，并作出无产权纠纷的承诺，提出登记申请。不动产登记机构凭房屋竣工验收资料、公告等相关资料办理首次登记，只登记不发证，然后由售房单位按审核通过的购房花名册，配合购房人办理不动产转移登记。
35、未办理不动产登记、原权利人发生转移的，不动产登记机构要先以购房花名册进行登记后，再按照经济适用房、房改房、集资房、安置房和棚改房上市的具体要求补办手续、缴清税费后办理不动产转移登记。
36、按照经济适用房、安置房和棚改房立项实施的项目，开发企业以商品房性质对外出售的，经领导组审定并委托不动产登记机构公示30天，期满无异议的，采取协议出让方式，按照项目建设时的政策规定由原开发单位补缴土地出让金，补办用地手续，规划验收、竣工验收手续后，办理不动产登记。
（九）关于党政机关、人民团体、事业单位不动产登记问题
由于党政机关，工会、共青团、妇联等人民团体及相应事业单位成立时间早、经历多次机构改革单位名称变更、事业单位改革等原因未办理不动产登记，可以按照以下情形办理：
37、机关团体的单独的办公楼，有权属来源文件、单位名称发生变化的，由政府批准文件或同级机关事务管理局出具证明当前不动产由现有单位使用的证明文件后，由不动产登记机构按照现有单位名称，办理不动产登记。或按照政府有关要求，将该不动产登记至机关事务管理局或其它相应指定单位名下。
38、机关团体修建的单独的家属楼、宿舍楼等住宅，有合法权属来源文件的，由原机关团体或其承继单位出具分房时分配人员名单，公示30天无异议后，不动产登记机构依据名单办理不动产登记。土地性质按国有划拨处理；对于不动产权利主体已经发生变化的，不动产登记机构应当先按照分配人员名单办理登记后，再按照国有划拨用地上不动产登记有关规定办理转移登记。
39、具有合法权属来源，土地性质为划拨，但实际用途为商业、工业等具有营利性质的房屋，应当首先由用地单位或同级机关事务管理局等负责不动产管理的部门，申请重新办理土地出让手续后，再由不动产登记机构办理不动产登记。
40、多次改革的事业单位，办理不动产登记时，需由其上级主管部门或同级编办出具当前单位性质仍为事业单位的公函后，按照本办法第九条（关于党政机关、人民团体、事业单位不动产登记问题）有关规定办理不动产登记。
41、在1998年福利分房制度改革前建成的机关团体、事业单位的不动产，确实难以查清权属来源文件的，可以由不动产登记机构进行公示30天无异议后，按照国有划拨用地进行办理。
42、机关团体占用所属企业土地建设的家属楼、宿舍楼，原事业单位改制为企业和公立学校、公立医院、国有科研院所等单位，利用教科文卫划拨用地建设的不符合用途的不动产，按照本办法第十条（关于非房地产开发国有企业不动产登记问题）有关规定办理。
（十）关于非房地产开发国有企业不动产登记问题
43、非房地产开发的国有企业因建立时间较早或者其他原因，未进行土地、房产或不动产登记的厂房、仓库等企业用地，申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权不动产登记的，应先由其国有资产主管部门出具公司性质和资产处置意见的有关公函，并经自然资源部门认定，其公司主体仍然可以享受保留土地划拨性质的，经不动产权籍调查，宗地四至权属清楚且无争议的，自然资源部门明确宗地面积、土地权利性质和用途，继续保留其划拨土地性质，出具国有建设用地使用权确定意见，办理不动产登记；不符合继续保留土地划拨性质的，公司主体应当按照规定办理土地出让手续，缴纳土地出让金或按规定办理土地使用权作价出资（入股）等国有土地资产处置手续后，再行办理不动产登记。
44、对于企业利用原划拨用地建设的家属楼、宿舍楼等为职工解决居住问题的住宅楼，可以按以下情形处理：
（1）在1988年福利分房制度改革前建成的房屋，按照机关团体不动产登记有关规定执行；
（2）在1998年福利分房制度改革后建成的房屋，由原企业负责补办完善土地出让手续并补缴土地出让金后，由该企业申请办理首次登记及首次转移登记；
（3）对于原企业主体已经灭失且无承继单位的，经领导组审定后，可以按照本办法第三条（关于开发建设单位注销、吊销，企事业单位改制、撤销，自然人死亡及房地产开发企业拒不配合的不动产登记问题）有关规定办理首次登记，按本办法第十六条（关于补缴土地出让金问题）有关标准，由现不动产权利主体补缴土地出让金后办理首次转移登记。
45、国有企业利用原划拨土地建设商品房、商铺、厂房等非职工福利性质的不动产的，需重新补办土地出让手续，补缴土地出让金，同时将土地性质变更为出让；原企业已经注销且无承继单位的，经领导组审定后，可以按照本办法第三条（关于开发建设单位注销、吊销，企事业单位改制、撤销，自然人死亡及房地产开发企业拒不配合的不动产登记问题）的有关规定办理首次登记，由现不动产权利主体按照本办法第十六条（关于补缴土地出让金问题）有关标准缴纳土地出让金后，办理首次转移登记；机关团体、事业单位的商铺、仓库等经营性的不动产和不能提供原始分房名单的住宅等非政策性住宅的不动产，可以按照本办法办理登记。
（十一）关于工业用地不动产登记问题
46、对于工业用地上的厂房等建筑物、构筑物的不动产登记，不能提供符合规划材料的，可以按照下列情况办理：
（1）出让土地、2008年《城乡规划法》实施以前的划拨土地，土地出让合同、划拨决定书中有规划条件的，可以参照本办法第一条（关于未取得房屋竣工验收、规划验收手续的不动产登记问题）有关规定办理；
（2）出让土地、2008年《城乡规划法》实施以前的划拨土地，土地出让合同、划拨决定书中没有规划条件的，可以不要求提供符合规划有关材料，按实际用途予以认定；
（3）2008年《城乡规划法》实施以后的划拨土地，可以持建设用地选址意见书作为符合规划的材料。
47、对于高标准厂房建成后，权利人申请按幢、按层进行不动产转移登记的，不动产登记机构在对宗地进行分割后，可以办理转移登记。
48、国有建设用地上的工业项目，符合土地利用总体规划、城乡规划和控制性详细规划，不影响重大公共利益和公共安全，符合规划相关技术标准，与周边用地和建筑无纠纷、建设项目真实有效、产权清晰，虽然已领取了《国有土地使用证》或《房屋所有权证》，但因欠缴土地出让金，无土地出让合同等土地手续不完善。经领导组审定后，采取协议出让方式，按照项目建设时的政策规定补缴土地出让金，补全用地手续。若无竣工验收手续的，由行政审批局、住建局补办规划验收、竣工验收手续后，办理不动产登记。
（十二）关于军事用地不动产登记问题
49、对于已办理了《房屋所有权证》的军事用地上的住宅小区，申请办理登记的，可由其主管军事机关出具书面意见，同意将实际用途已改变为住宅的军事用地移交地方，并将该部分军事用地变更为住宅用地。不动产登记机构在军事机关交回该《国有土地使用证》并提交《关于为业主办理不动产登记申请》后，将该宗地权利人变更为全体业主，不再办理土地用途变更手续，直接按住宅用地和国有划拨用地办理。
50、没有办理《房屋所有权证》，申请办理不动产登记的，还需要由军事机关按照有关规定申请补充完善竣工验收后，申请不动产首次登记，再办理不动产转移登记。
（十三）地方政策变化造成的不动产登记问题
在政府组织旧城区改造、企业迁建、棚户区改造以及招商引资等活动中承诺先行用地，但后期因规划调整、政策变化等原因（以下简称政策原因）造成建设项目用地、规划、施工许可、验收等手续不全的，按照下列情况处理：
51、未办理首次登记的，经领导组审定和实地核查后，可以按照本办法第一条（关于未取得房屋竣工验收、规划验收手续的不动产登记问题）规定补办完善手续后，相关费用可按照当时最低标准收取，为项目主体单位办理不动产首次登记。土地使用权人设定为项目主体单位，房屋、土地性质按照立项文件确定。
52、已经取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的，可以不再办理划拨和改变用途批准手续，由原单位将土地证和房屋产权证原件缴回注销后，重新办理不动产登记，土地性质和用途按实际用地性质认定。
（十四）关于地下空间的不动产登记问题
53、地下房屋已取得《房屋所有权证》或不动产权证书，但没有办理地下土地使用权出让，原建设单位存在的，可以按照现行地下空间使用权政策补办用地手续；原建设单位不存在的，由现不动产权利人补缴土地出让金。
（十五）关于资料丢失的不动产登记问题
54、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、房屋竣工验收等资料遗失的，经企业申请，相关职能部门应予补证或复印存根。在办理上述相关业务过程中，职能部门通过查询档案出具土地、房屋来源等认定意见的，可不再补发相关证书或证明。
（十六）关于补缴土地出让金问题
55、划拨土地上的机关团体、事业单位的家属楼、宿舍楼等福利性质的多层住房，以及1998年福利分房制度改革前建成的国有企业的家属楼、宿舍楼等福利性质的住房，未办理不动产登记的，根据原建房单位提供的名单，可以按照划拨用地办理不动产登记，不再补缴土地出让金；入市交易的，按照房屋评估值的1%收取土地出让金，并将土地性质改变为出让，土地使用年限为该宗地内第一套房屋上市交易之日起算。
56、划拨土地上1998年以后建成的国有企业的家属楼、宿舍楼等福利性质的多层住房，未办理不动产登记的，可以根据原建房单位提供的名单，按照房屋评估值的1%收缴土地出让金后，再行办理首次登记及首次转移登记；土地性质确定为出让，土地使用年限以批准文件（含企业内部批准文件）时间为准。
57、独用划拨土地（指独院、独栋的不动产等）上的不动产，发生转移时，按照下列情况办理：
（1）属于经济适用房、房改房、集资房、安置房和棚改房，根据原建房单位提供的名单，可以按照划拨用地办理不动产登记，不再补缴土地出让金；入市交易的，按房屋评估值的1%补缴土地出让金，土地性质变更为出让后，办理不动产转移登记。土地使用年限从补缴土地出让金日期起算。宗地以实测界线确定界址；界线不清楚的，以房基座确定宗地界址。
（2）属于住宅性质的自建房，未办理不动产登记的，按房屋评估值的1%补缴土地出让金，土地性质变更为出让后，再行办理首次登记及转移登记。土地使用年限从补缴土地出让金日期起算。宗地以实测界线确定界址；界线不清楚的，以房基座确定宗地界址。
（3）属独用划拨土地（道路两边门面房）上的不动产，考虑到其住宅及非住宅性质难以确定的特殊性及兼顾公平原则，土地出让金缴纳标准可以在报请领导组审定通过后按不超过房屋评估值的5%或领导组议定的标准缴纳。
58、划拨用地上的商铺、厂房等营利性质的不动产可以按照不超过房屋评估值的5%补缴土地出让金后，将土地性质改变为出让，土地使用年限以该宗地内第一套房屋缴纳土地出让金日期起算。
59、住宅地下一层土地出让金可以按照地上住宅税务部门评估价值的3%收取，地下二层出让价款可以按照地上住宅税务部门评估价值的2%收取，地下三层及以下土地出让金可以免收。非住宅地下一层出让价款可以按照地表同类建筑物税务部门评估价值的15%收取，地下二层出让价款可以按照地表同类建筑物税务部门评估价值的10%收取，地下三层及以下土地出让金免收。
60、对建设单位暂无补缴能力但有可处置资产的，可报请领导组责成相关单位通过转让或拍卖相应资产的方式补缴后办理登记；对建设单位既无补缴能力又无可处置资产的，要经领导组审定后报请政府批准暂时进行挂账处理后，再行办理登记；对建设单位存在其他情况的，经领导组审定后，报请政府根据实际情况进行处置后办理登记。
（十七）关于只取得楼座占地的使用权、住宅小区实际圈地超批准范围的不动产登记问题。
61、建设单位只取得楼座占地范围的土地使用权，小区内其余空地是未出让的国有建设用地，经领导组认定为超批准范围占地的，采取协议出让方式，按小区实际占地面积确定为用地范围，按照项目建设时的政策规定补缴超占土地出让金，补办用地手续后，办理不动产登记。
62、经实测住宅小区实际占地范围超出批准范围，超占的土地又是未出让的国有建设用地，超占面积采取协议出让方式，按照项目建设时的政策规定补缴超占土地出让金，补办用地手续后，办理不动产登记。
（十八）权籍调查中违约缺席指界处理问题
按照“房地一体”原则办理不动产登记时，在权籍调查指界中，权属无争议而当事人不予配合指界的，可以按照下列意见办理，得到街道办事处（乡镇政府）或社区居委会（社区服务中心）认可后，办理不动产登记。
63、指界人拒不指界的，由不动产登记机构劝导指界人配合完成指界工作，经劝导，无正当理由又拒不指界的，将指界通知书送达调查宗地和相邻宗地权利人并留存回执。权利人下落不明的，由不动产登记机构提请乡镇政府或社区服务中心协助通知当事人，要求在规定时间内完成指界工作；确实通知不到、查无下落的，可采取张贴指界通知书公告（并同步在自然资源部门网站公告）的方式，告知其在指定时间内到指定地点出席指界。
64、权利人违约缺席指界的，按照下列情形办理：
（1）一方缺席的，其宗地界线根据土地权属来源资料及另一方所指界限确定。
（2）双方缺席的，其宗地界线由调查人员根据土地权属来源资料，实际使用现状及地方习惯确定。
（3）调查结束后，不动产登记机构将现场调查结果（权籍调查表复印件）及违约缺席定界通知书送达违约缺席者。
（4）违约缺席者对调查结果如有异议的，需在收到调查结果之日起15日内重新提出划界申请，并负责重新划界的全部费用。如逾期不申请，经公告30天后，调查结果自动生效。
65、指界人在指界后不在地籍调查表上签字盖章的，参照违约缺席指界规定执行。
（十九）关于与其他历史遗留问题处理办法街接问题
对于未涉及的存在其他历史遗留问题的不动产登记，登记机构要敢于担当，积极创新机制，本着依法依规、实事求是的原则，由处遗领导组具体研究，一事一议，补充有关措施，提出进一步的处理意见。
【政策解读】365体育备用网站_365 体育投注_365bet足球直播区关于解决国有建设用地上不动产登记历史遗留问题的实施方案政策解读
